Исполнительная документация: состав и перечень обязательных документов для строительства

Содержание страницы

Пакет документов, называемый исполнительной документацией (ИД), является обязательным при возведении домов, зданий, сооружений – то есть, объектов строительства . Его состав обширен и включает схемы, чертежи, акты и другие текстовые и графические материалы, которые отражают подтверждённые факты выполнения инженерных, технических, архитектурных, функциональных и иных проектных решений, а также фактическое положение ОКС и элементов ОКС по мере окончания определённых проектом работ.

Зачем нужен полный комплект исполнительной документации?

Полный пакет ИД необходим для нескольких важных целей на всех этапах возведения и эксплуатации объекта. Он требуется:

Для подтверждения соответствия проекту ОКС и нормам. ИД свидетельствует, что все работы выполнены в точном соответствии с утверждённым проектом, техусловиями и действующими строительными нормами (СНиПами, ГОСТами, Сводами правил и другими), а также подтверждает законность возведения ОКС и его безопасность.
В качестве основания для ввода объекта в эксплуатацию. Без полного комплекта ИД Государственная комиссия не примет здание/сооружение и не выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому невозможно будет произвести регистрацию права собственности и начать использовать ОКС.
Для подтверждения гарантии качества и ответственности подрядчика. Пакет содержит акты скрытых работ, журналы производства работ, протоколы испытаний – всё, что свидетельствует о качественном выполнении подрядчиком своих обязательств.
Как база для будущей эксплуатации и ремонта. ИД передаётся эксплуатирующей организации, которая использует её для: планирования и осуществления техобслуживания, капремонтов и реконструкций, а также для поиска скрытых коммуникаций, несущих конструкций и т.п.
Для юридической защиты и страхования. В случае аварий, претензий от контрагентов или судебных разбирательств исполнительная документация выступает как доказательство того, что ОКС возведён правильно. Также она необходима страховщикам для оформления полисов.
Для контроля и аудита. Ростехнадзор, Роспотребнадзор, МЧС, другие контролирующие и проверяющие организации используют ИД для проверки соблюдения требований законодательства и актуальных нормативов купли/продажи. При получении кредитов под залог объекта, аренде или рефинансировании ОКС инвесторы и банки требуют полный комплект документов для оценки рисков и стоимости. То есть, ИД требуется для реализации инвестиционных проектов и коммерческих целей.

Что входит в состав исполнительной документации?

А теперь подробнее о составе ИД.

Основные разделы и документы

Ключевыми разделами стандартного пакета являются следующие:

Подготовка территории строительства;
Конструктивные элементы ОКС (капитальных зданий и сооружений), покрытия и элементы заполнения проёмов;
Внутренние инженерные системы;
Наружные инженерные системы;
Дополнительные документы.

В каждый из этих разделов входят исполнительные документы: обязательные Акты (разбивки осей ОКС на местности, приёмки, ввода, итоговый, освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта, и прочие), журналы (общий, специализированные, авторского надзора, входного контроля стройматериалов), схемы инженерных систем, чертежи конструктивных документов и другая документация.

Требования к оформлению и хранению

Оформление пакета документов ИД осуществляется согласно положениям Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 344/ПР от 16 мая 2023 года и согласно РД 11-02-2006. Документация оформляется на бумажном и цифровом носителе, которые должны быть полностью идентичны. Исправления, подчистки, стирания записей запрещены.

Количество комплектов ИД согласовывается заранее. К каждому из них прилагается бумажный или электронный перечень на все вложенные документы, который является ключевой частью ИД и получает регистрационный номер.

Форма хранения может быть бумажной и/или электронной. Цифровые копии резервируются и защищаются от несанкционированного доступа третьих лиц. ИД объектов капитального строительства должны храниться не менее десяти лет после окончания эксплуатации ОКС, для особо важных объектов они хранятся бессрочно. Это регулируется Перечнем типовых управленческих архивных документов, который утверждён Приказом № 558 Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010.

Хранятся ИД в специализированном архиве либо в архиве компании-эксплуатанта объекта, где обеспечена полная сохранность документов и их защита от огня, влаги, механических повреждений.

Во время эксплуатации, ремонта или реконструкции ОКС доступ к исполнительной документации предоставляется по запросу надзорных и контролирующих органов. Она может использоваться в судебных спорах в качестве доказательства выполнения работ.

Обязательные акты в составе исполнительной документации

Обязательные акты в составе ИД определяются строительными нормами, правилами и проектом.

Акт освидетельствования скрытых работ

АОСР – это официальный ключевой документ, который фиксирует выполнение обустройства фундамента, установку монолитных конструкций, монтаж коммуникационных и вентиляционных систем, выполнение тепло- и гидроизоляции, иных строительных элементов, которые будут скрыты другими конструкциями.

Акт приёмки выполненных работ

Этот акт составляется после каждого этапа строительного процесса для подтверждения его качественного выполнения в полном объёме, например, это может быть Акт о приёмке бетонных работ.

Акт ввода инженерных систем и коммуникаций

В нём фиксируется завершение строительства ОКС и собственнику даётся разрешение на использование водопровода, канализации, газопровода, отопления и телекоммуникационных сетей.

Итоговый акт сдачи-приёмки объекта

Он представляет собой подписанный заказчиком и генеральным подрядчиком документ, который свидетельствует о факте выполнения исполнителем договорных обязательств и об отсутствии со стороны заказчика претензий к объёму, качеству и срокам выполнения строительных работ.

Журналы в составе исполнительной документации

Согласно действующим нормативам в период возведения капитального здания или сооружения должны вестись журналы. Их несколько.

Общий журнал работ

В данном документе отражаются все события, мероприятия и операции, имевшие место на строительном объекте. В нём осуществляется учёт общестроительных, реконструкционных или ремонтных работ с первого до последнего этапа. В этом же документе имеется перечень исполнительной документации, оформляемой в хронологическом порядке – Актов освидетельствования работ, результатов проведения обследований, экспертиз, испытаний применяемых стройматериалов и т.д.

Ведение ОЖР позволяет: фиксировать любые изменения, принятые решения и лиц, ответственных за их реализацию, контролировать качество работы и оценивать её эффективность, отслеживать прогресс строительства и т.д.

Журнал авторского надзора

Его заполняет архитектор или представитель проектной компании, отражая в своих записях результаты проверок соответствия произведённых строительных работ требованиям проекта.

Журнал входного контроля материалов

В нём фиксируются результаты проверки качества стройматериалов, оборудования, конструкций, поступающих на стройплощадку. В том числе указываются: дата доставки, количество и наименование продукции, их серийный номер партии, вид и описание. Также записываются данные поставщика, наименование сопроводительных документов. Вносятся сведения о качестве материалов, наличии/отсутствии у них дефектов и отклонений от ГОСТов или СНиПов.

Специализированные журналы

К этой категории относятся журналы: бетонных, сварочных работ, погружения и забивки свай, антикоррозионной защиты сварных соединений, замоноличивания монтажных стыков и узлов и т.д.

Схемы и чертежи как часть исполнительной документации

Исполнительные графические материалы также являются важной составляющей ИД. Они выполняются в бумажном и/или электронном виде на основе рабочих чертежей на отдельных листах в виде планов и схем, с использованием масштабов, принятых для рабочих чертежей. На них указываются как проектные данные, так и фактические замеры, выполненные на ОКС, с указанием допусков.

Исполнительные схемы инженерных сетей

Они представляют собой графические материалы с указанием точного фактического расположения подземных и надземных систем водо- и газоснабжения, канализации, электросети, линий связи. Для этого в них указывают реальные координаты и отметки, допущенные отклонения от проекта, привязку к имеющимся ориентирам, дату и номера Актов выполненных работ, на базе которых и подготовлена схема.

Такие документы помогают проверить соответствие фактической информации проектным задачам, упростить ТО, ремонт и обслуживание коммуникаций, минимизировать риски их повреждений и обеспечить безопасную эксплуатацию.

Чертежи конструктивных элементов

Они нужны, чтобы зафиксировать геометрические параметры и фактическое расположение законченных конструктивных элементов.

Схемы планировки и благоустройства

Согласно актуальным нормативам подрядчик должен не только возвести здание/сооружение, но и выполнить планировку и благоустройство прилегающей к ОКС территории. На исполнительных схемах отражаются фактически произведённые работы для контроля их соответствия проектным решениям.

Нормативные требования к составу исполнительной документации

Состав ИД должен соответствовать всем действующим нормативам. Он регулируется:

Федеральным законом Российской Федерации ФЗ № 402 от 06.12.2011;
Градостроительным кодексом РФ;
Приказом Минстроя России № 344/ПР от 16.05.2023 и строительными регламентами;
ГОСТами Р 51872-2024, 70108-2022, 51872-2019 и новым 70108-2025;
СНиПами, Сводами правил СП 48.13330.2019, СП 68.13330 и СП 543.1325800.2024.

Также состав комплекта исполнительной документации должен соответствовать требованиям заказчиков и надзорных органов: Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Роспотребнадзора, МЧС России, органов государственного строительного надзора.

Типовые ошибки при формировании комплекта документов

В список наиболее часто встречающихся ошибок, которые допускают недостаточно квалифицированные сотрудники, входят такие, как:

Нарушение сроков оформления документов;
Неточности, допущенные в исполнительных графических материалах;
Отсутствие обязательных документов;
Неверное отображение фактического расположения строящегося здания/сооружения, отсутствие привязки к точным координатам;
Несоответствие ИД проектному решению;
Отсутствие согласований с надзорными органами.

Также некорректными считаются документы с грамматическими ошибками, опечатками, с плохо пропечатанными сканами и копиями.

Заключение

Подготовка комплекта исполнительной документации, полностью соответствующего по составу всем нормативным требованиям – работа непростая. И без специальной подготовки и глубоких знаний в этой области выполнить её хорошо не получится. Но вы всегда можете обратиться в компанию «С-Проджект». Мы оказываем услуги подобного рода и с удовольствием поможем вам. Гарантируем безупречное качество работы наших специалистов.

FAQ: вопросы и ответы

Что входит в состав исполнительной документации?

Акты, журналы, исполнительные схемы/чертежи и документы на материалы и оборудование (сертификаты, паспорта, протоколы испытаний).

Какие акты обязательны?

Акты геодезической основы, разбивки осей, скрытых работ, ответственных конструкций, участков сетей и испытаний систем/оборудования.

Какие журналы нужно вести?

Общий журнал работ, специальные журналы по основным видам работ и журналы контроля качества, при авторском надзоре — отдельный журнал авторского надзора.